몇프로는 이렇게 계산해요

모든 숫자는 과거 데이터로 같은 규칙을 반복해 본 결과예요. 앞으로를 맞히는 예측이 아니고, 사라·팔라는 권유도 아니에요.

— Neo

1. 청약 당첨 가능성

한국부동산원 청약홈의 최근 1년 민영주택 공고에서 주택형별 최저 당첨 가점(해당지역 기준)을 모아, 내 점수보다 커트라인이 낮았던 주택형의 비율을 세요. 점수가 같으면 절반만 인정해요.

• 해당지역 1순위 접수가 공급보다 적었던(미달) 주택형은, 그 지역에 사는 1순위라면 가점과 관계없이 들어갈 수 있었던 곳으로 세요. 화면에서는 '미달'로 따로 보여 줘요.
• 경쟁은 있었지만 당첨 가점이 공개되지 않은 주택형(추첨제 물량 등)은 알 수 없어서 넣지 않아요.
• 일반공급 가점제만 다뤄요. 추첨제·특별공급·거주 기간 요건은 반영하지 않고, 가점제가 아닌 국민주택·신혼희망타운 공고는 빼요.
• 곧 열리는 공고 카드의 가능성과 '지역 가운데 커트라인'은 그 지역의 최근 1년 주택형으로 센 값이에요(가운데 커트라인은 경쟁이 있었던 주택형만). 그 단지의 당첨 확률이나 예상 커트라인이 아니에요.

2. 공매 낙찰 가능성

한국자산관리공사 온비드의 부동산 공매(매각) 입찰결과를 개찰일 기준으로 최근 2년까지 받아요. 회차마다 최저입찰가와 결과(낙찰가 또는 유찰)를 감정가 대비 비율로 바꾸고, 시·도 · 용도 · 유찰 횟수로 묶어요. 화면에는 지역·용도마다 가장 최근 회차 1,500개까지만 써요. 그래서 회차가 많은 지역·용도는 최근 몇 주의 기록이고, 적은 곳은 2년 치예요. 어느 기간의 회차인지는 공매 화면의 판독 카드 아랫줄과 지도 아래에 적어요.

• 내 입찰가가 그 회차 최저가보다 낮으면 입찰할 수 없으니 실패로 세요.
• 유찰된 회차는 아무도 최저가 이상을 넣지 않았다는 뜻이라, 최저가 이상이면 낙찰받은 것으로 세요.
• 낙찰된 회차는 낙찰가보다 높아야 이긴 것으로 세요. 같으면 절반만 인정해요.
• 다른 입찰자가 내 입찰을 보고 바꾸지 않는다고 본 과거 기준 근사예요. 회차가 30개보다 적은 조건은 계산하지 않아요.
• 권리관계(선순위 임차인, 유치권 등)는 반영하지 않아요. 공고문과 감정평가서로 꼭 확인하세요.
• 취소된 회차(앞 회차에서 끝나 열리지 않은 회차 등)와 결과가 공개되지 않은 회차는 빼요. 유찰 횟수는 받아 둔 기간 안에서 같은 물건의 앞선 유찰을 센 값이에요.
• '해마다 낙찰가율'은 온비드가 내는 캠코 압류재산 통계예요. 물건 기준이라(여러 회차 끝에 팔린 물건도 한 건) 위의 회차 기준 숫자와 단위가 달라요.
• 법원경매(대법원)는 사건별 결과가 공공데이터로 열려 있지 않아 아직 다루지 않아요.

3. 실거래가와 대출 한도

국토교통부에 신고된 아파트 매매 가운데 계약일이 최근 1년인 거래를 시·군·구와 전용면적(60㎡ 이하 · 60~85㎡ · 85㎡ 초과)으로 묶고, 내 예산 이하였던 거래의 비율을 세요.

• 해제된 거래와 직거래는 빼요. 신고는 계약 뒤 30일 안에 하게 돼 있어서 최근 한두 달은 덜 잡혀요.
• 지도와 시·군·구 비율은 지역마다의 가격 분포로 세요. 층·동·연식에 따른 차이는 반영하지 않아요. 거래가 30건보다 적은 지역은 계산하지 않아요.
• 동·단지별 화면은 단지마다 전용면적(㎡의 정수 부분)으로 묶어 최근 1년 거래의 가운데 값·범위·최근 거래를 보여 줘요. 아파트 동·호수는 보여 주지 않아요.

대출 한도는 무주택자가 은행에서 원리금균등 방식으로 빌린다고 보고, 아래 세 가지 중 가장 작은 값을 써요.

• 소득 기준(DSR): 한 해 갚는 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 않게 해요. 이때 금리는 실제보다 높게 잡아요(스트레스 금리): 변동금리면 수도권·규제지역 3%p, 지방 0.75%p를 더하고, 혼합형·주기형은 더 적게 더해요(5년 주기형이면 1.2%p · 0.23%p). 만기는 수도권·규제지역 30년까지, 지방은 40년까지로 봤어요.
• 집값 기준(LTV): 집값의 일정 비율까지예요. 규제지역 40%(생애 첫 주택 70%), 그 밖의 수도권 70%(생애 첫 주택 70%), 지방 70%(생애 첫 주택 80%).
• 금액 상한: 수도권·규제지역은 집값 15억 이하 6억, 집값 25억 이하 4억, 그보다 비싸면 2억까지예요. 지방은 정해진 상한이 없어요.
• 수도권·규제지역에서 집을 사려고 받는 주택담보대출은 6개월 안에 그 집으로 전입해야 해요.
• 2026-10-09에 확인한 규제를 단순하게 적용한 어림이에요(스트레스 금리는 2026-12-31까지 공시된 값). 실제 한도와 금리는 은행 심사·신용·상품에 따라 다르고, 정책대출(디딤돌·보금자리론 등)과 1주택자·다주택자 규제는 다루지 않아요.

4. 데이터와 갱신

• 청약: 한국부동산원 청약홈 분양정보·당첨 가점 (공공데이터포털).
• 공매: 한국자산관리공사 온비드 부동산 물건목록·입찰결과와 연도별 통계 (공공데이터포털)
• 실거래가: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 (공공데이터포털). 최근 석 달은 날마다 다시 받아 늦게 신고된 거래와 해제를 반영해요.
• 청약·공매·실거래가 자료는 이용허락범위에 제한이 없는 공공데이터예요.